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房地合一105年上路,營利事業出售不動產新舊制不同

       自105年1月1日起,營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建築執照之土地,其交易所得應按房地合一課徵所得稅。
        為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定,該所特別整理如下:。
一、營利事業自中華民國105年1月1日起交易房地,符合下列情形之一者,其交易所得應課徵所得稅:(一)交易房地於105年1月1日以後取得者。(二)交易房地於103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內者。取得日、交易日之認定時點,係以房屋、土地「完成所有權移轉登記日」為準,判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表(如附表1)。
二、在舊制下,土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅;105年1月1日起實施新制,房屋、土地均應按時價計算交易所得,減除課徵土地增值稅的稅基(即土地漲價總數額),以其餘額課徵所得稅,因此已課徵土地增值稅的部分,不得再納入課徵所得稅,不會有重複課稅的問題,至於已繳納的土地增值稅,則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
三、營利事業依新制計算房地交易時,當年度交易二筆以上之房地者,應逐筆計算,如房地交易所得額為正數,減除土地漲價總數額後餘額為負數者,以零計入營利事業所得額,房地交易所得為損失者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
       舉例說明,甲公司於105年1月2日取得3筆房地,105年6月30日全數出售,房地交易所得額(出售房地收入減除成本、費用)如下表,若土地漲價總數額皆為50萬元,逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、-20萬元,合計1,530萬元(1,550萬元-0-20萬元)併入105年度營利事業所得額課稅。(說明如附表2)
        特別提醒營利事業,房地合一稅制於105年正式上路,適用新制者,應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁),如出售土地為舊制、房屋為新制者,其屬房屋部分亦應填報第C1頁。

 

附表1 

房地取得時點

取得房地後交易時點

課稅制度

10511日以後取得

10511日以後交易

新制

10312日至1041231日取得

10511日以後交易且持有「2年以內」

新制

10511日以後交易且持有「超過2年」

舊制

10311日以前取得

10511日以後交易

舊制

 

附表2 

 

房地交易所得額

土地漲價總額

計入營利事業所得額

A房地

1,600萬元

50萬元

1,600萬元-50萬元=1,550萬元

B房地

30萬元

50萬元

30萬元-50萬元=-20萬元,以零計入

C房地

20萬元

50萬元

20萬元(不得減除土地漲價總數額)




資訊來源:財政部台灣省中區國稅局


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